文/图西江日报记者 戴福钿

近段时间以来，记者接到多名市民爆料，称在购买二手房的过程中，与房主、中介发生交易纠纷，不仅为自身带来麻烦，而且还造成了损失。那么，在二手房交易过程中购房者该如何防范风险？产生纠纷后怎样维权？记者进行了采访。

中介迟迟不退还购房诚意金

近日，市民阿北向记者爆料，称意向房屋买不成，购房前交给中介公司的2000元诚意金却一直被对方“扣押”，迟迟不肯退还。

据了解，今年4月，阿北在nba虎扑篮球：一家中介公司的推荐下，看中端州区和平路一套二手房。由于挂牌价超出预算，于是，阿北便委托中介公司置业顾问陈小姐帮忙砍价。

“陈小姐提出，根据该公司规定，与房主谈价格前，购房客需交2000元诚意金。”4月底，阿北向陈小姐转账2000元，并约定，若阿北以谈好的价格购买该套房屋，诚意金转为中介费；若购买不成，则全额退还。

5月初，陈小姐告知房主愿意以其意向的价格出售该套房屋，并与他约定签合同以及交定金的日期。然而，签约日期未到，房主却将该房屋转售给了他人。

为此，阿北要求陈小姐退还2000元诚意金，却被对方以各种理由拒绝。尽管此后他多次找该中介公司协商，但均以失败告终。

广东科业律师事务所主任律师韩伟华表示，诚意金不是法定的专业术语，所以不能起到合同定金或者保证金的法律效力的作用。在本案例中，由于中介以及购房客双方没有达成房屋交易，因此诚意金应当退还。即使达成交易，由于双方此前没有明确约定将诚意金转为合同定金或者保证金，因此，该笔诚意金也不能作为合同保证金，中介应退还给购房者。

房屋带租出售麻烦多

去年12月，有意在城区买套二手房的陈静，在中介置业顾问钟先生的陪同下，到城东一小区看房。然而，这次看房却为她带来了诸多麻烦。

“看完房子后，我还算满意，便详细咨询了房屋的基本情况。”陈静告诉记者，她了解到，该套房屋仍在出租中，租期到2022年12月。但原房主承诺会在购房合同签署后一周内与租客解除租赁协议。

自此，钟先生一再催促陈静签购房合同和交定金。再三考虑之下，今年2月，她与原房主签署了《房地产买卖合同》，但合同中并未就房屋租赁事宜进行约定。“签合同前我曾提出过疑惑，但中介表示合同是统一样板，里面没有房屋带租出售的相关约定。”陈静说，签约同时原房主也承诺会在房屋过户前与租客解约。

今年3月，陈静所购买的房屋已经完成过户手续，但租客以租期未到为由，不肯搬离房屋。她为此多次与原房主以及中介公司沟通，均无果。

广东科业律师事务所主任律师韩伟华分析，根据《民法典》第725条，“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”因此，尽管陈静已经买下该套房屋，但原房主与租客签订的租赁合同仍有效，后续租金归陈静所有。

“由于陈静与原房主没有将租赁关系处理一事写进购房合同，因此，导致了其维权较为困难。”韩伟华提醒，房屋带租出售的现象较为常见，为规避风险，在对合同条款进行约定时，买卖双方都应谨慎细心，将容易发生纠纷的问题以条款形式写进合同，以维护买卖双方的合法权益。同时，他建议，遇到带租出售的房屋时，买方最好通过押着部分购房款的形式，来对卖方解除租约的义务进行担保。